Immobilier neuf : les signes encourageants de la reprise

La reprise se fait sentir. Avec une amélioration des ventes de logements neuf de 10,4 % au premier trimestre 2015, le secteur du bâtiment sort la tête de l’eau après plusieurs années de marasme. Le bon accueil réservé par les investisseurs au dispositif Pinel explique cette envolée des transactions.

Un nouveau dispositif fiscal qui relance l’investissement locatif

L’échec de la Loi Duflot avait contraint le gouvernement à revoir en urgence sa copie en proposant le dispositif Pinel, en septembre 2014. Plus avantageuse, la nouvelle loi, votée en décembre 2014, offre une réduction d’impôt modulable selon la durée de location qui peut varier de six à douze ans. Par ailleurs, le dispositif allège les conditions d’accès et d’éligibilité, par rapport à l’ex-Duflot, en élargissant les zones bénéficiaires et en autorisant la location à ses descendants ou ascendants.
Preuve du succès de la Loi Pinel, les investisseurs privés ont de nouveau confiance dans la pierre avec une hausse des acquisitions de 59,4 %, par rapport au premier trimestre 2014. Les ventes au détail (21 240), en hausse de 20 % par rapport à l’année précédente, sont portées par le regain d’intérêt des investisseurs pour l’immobilier locatif qui représentent 49 % des opérations.

Une reprise réelle mais fragile

Les promoteurs se réjouissent de ce retour en grâce de l’immobilier mais restent inquiets quant à l’avenir. En effet, les volumes de mises en vente sont certes en hausse de 6,5 % par rapport au premier trimestre 2014, mais restent bien inférieurs à ceux du début de la décennie (-26,8 % par rapport à 2011). Avec moins de 90 000 logements en projet, en cours ou disponibles, le stock reste insuffisant. Les promoteurs dénoncent d’importantes difficultés à obtenir des permis de construire, et plus généralement, les lourdeurs administratives ainsi que les réticences des élus à accorder de nouvelles autorisations, au risque d’étouffer la reprise et de renforcer la crise que traverse le secteur de la construction depuis de nombreuses années « Il faut que nous puissions acheter suffisamment de terrains réellement constructibles. (…). Cela implique de mobiliser en nombre suffisant des terrains publics, comme privés, bénéficiant d’autorisations de construire définitives », insiste François Payelle, président de la FPI. « Ce qui n’est pas le cas aujourd’hui »

Favoriser l’accession

L’accession à la propriété est exclue de l’embellie soufflant sur le secteur, en enregistrant un recul des ventes de 3,3 %, sur ce premier trimestre. Malgré des prix de vente moyen au niveau national globalement stable, avec de fortes disparités locales, et des taux d’intérêts qui n’ont jamais été aussi bas, les banques durcissent leurs critères d’octroi des crédits immobiliers, quitte à briser l’élan de la reprise en empêchant les ménages, en particulier les primo-accédants, d’investir dans un bien principal.

La FPI reconnaît la mise en place salutaire des nouveaux barèmes du prêt PAS (Prêt d’accession sociale) qui constitue une avancée significative pour l’achat d’un bien immobilier pour les revenus modestes. Cependant, la fédération milite pour que l’Etat mette en place d’autres dispositifs incitatifs à l’accession, au même titre que l’investissement locatif. L’observatoire de la FPI regrette que seuls 2,51 milliards d’euros, soit 7 % de la dépense consacrée au logement, aident les acquéreurs de logements neufs. Dans le collimateur de François Payelle, la suppression prévue en 2016, de l’APL Accession, qui constitue pourtant pour les revenus les plus modestes, une aide importante pour accéder à la propriété.

Si les bons chiffres des derniers mois montrent les signes encourageants d’une reprise, il n’en reste pas moins qu’elle reste fragile tant les difficultés accumulées ces dernières années sont importantes. De ce constat, il est primordial, pour la FPI, de créer et maintenir un cadre réglementaire et fiscal stable et incitatif pour transformer ce rebond en reprise durable.